中国人民银行和银监会出台房贷新政调高“第二套房”贷款门槛已近一月，市场关于“第二套房”如何界定仍然争议不断，日前，在美国参加国际货币基金组织相关会议的中国人民银行副行长吴晓灵在接受《第一财经日报》采访时表示：“现在我们还没有得到出细则的消息，但央行已经给商业银行作了风险提示，他们应该根据自己的安全去掌握。”

        9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将“第二套房”首付比例提高至40%，贷款利率也将在基准利率基础上上浮10%。而关于这一新政的具体操作细则，则表示将由各银行自行制定。但目前各家银行对“第二套房”的理解各不相同：

五大行已统一“第二套房”口径

中国人民银行和中国银监会10月12日召集工商银行、建设银行、中国银行、农业银行及交通银行等五家大型商业银行信贷部门负责人召开联席会议，明确界定“第二套房”贷款措施的实施将以“户”为单位，即夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房就会被认定为“第二套房”。这个界定明确的规定了“第二套房”的范围，实际上否定了交行先前提出的以个人为单位界定的办法，表明了收紧房贷的决心，也便于措施的顺利推行。 

       股份制银行对于第二套房的界定处于观望和分化状态

并非所有股份制银行都以“户” 为单位，目前已有股份制银行表示对第二套房的界定以个人为单位，比如光大银行，其发布的指导性文件以“人”为单位来界定“第二套房”，即只要借款人本人没有贷款记录，就不算第二套房。

　    外资银行可能成为“二套房”贷款紧缩政策缺口

   继监管层召集五大国有商业银行联 席会议之后，10月15日，上海银监局召集了开展房贷业务的外资银行房贷负责人，就外资银行房贷业务贷新政展开调研。汇丰、渣打、东亚、花旗、星展等外资银行均有代表出席。目前上海各家开展房贷业务的外资银行均表示按照银监会的精神执行，即将第二套房房贷首付上调至40%，贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，外资银行目前正在加紧赶制书面房贷细则，近期将会申报银监会。

        与中资银行一样，外资银行也面临着第二套房如何界定的问题，但是外资银行执行房贷新政的难度比中资银行更大——内资银行确认第二套房贷可以通过央行个人征信系统查询，而外资银行目前没有加入央行征信系统。也就是说，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办外资银行是查不到相关贷款纪录的。事实上，外资银行面对新客户时，也没有积极性去央行征信系统里查询该客户是否已有贷款纪录。而且，外资银行在对贷款人信用认定、风险控制等方面与中资银行存在明显差异。中资银行对贷款人的信用认定主要根据其房屋估值，并以此确定客户的贷款成数和利率。而外资银行主要依据贷款人的“现金流”评级来判断贷款人的还款能力。

        虽然外资银行房贷市场目前很小，但仍旧可能会形成漏斗效应，某些人或许会因为有可乘之机而在外资银行进行第二套房的贷款，而外资银行在没有征信数据的情况下，对于申请人的按揭情况缺乏明显的甄别能力。

    评论：房贷新政应该对第二套房界定有统一标准，以免造成各家银行标准不一而影响政策效果。同时各银行在具体操作上也应基本统一，不能互相矛盾，以免让投机者有机可乘。